Por Silvia Zarza
Abogada, especialista
en Derecho Previsional.
Especial para El Litoral.
Es imperativo examinar a fondo las implicancias del DNU 70/2023, que derogó la Ley de Alquileres de julio de 2020 y realizó modificaciones sustanciales en el Código Civil y Comercial. Este decreto, justificado en una supuesta emergencia social y económica, ha generado controversias y plantea serias interrogantes sobre su constitucionalidad.
Desde mi posición profesional, es esencial resaltar que el DNU 70/2023 no se ajusta a los criterios establecidos para un Decreto de Necesidad y Urgencia, tal como lo establece la Constitución Nacional en sus artículos 29 y 99. Derogó 41 leyes y modificó otras 33, incluida la Ley de Alquileres 27.551, no puede considerarse una medida excepcional y transitoria destinada a superar una situación de crisis social o emergencia.
La mera invocación de la necesidad y urgencia, no sería suficiente para que, según el criterio sentado por la Corte Suprema de Justicia, semejante reforma de la ley de fondo en la materia, no pase por la discusión parlamentaria.
En el ámbito específico de los contratos de alquiler, el DNU introdujo cambios significativos. Eliminó el plazo mínimo legal para los contratos de vivienda permanente, permitió el ajuste del valor utilizando cualquier índice y eliminó la obligación de inscribir los contratos en la Administración Federal de Ingresos Públicos (Afip). Estas modificaciones plantean desafíos y exigen una mayor claridad en la redacción de los contratos para evitar conflictos futuros.
El pago puede ser en cualquier moneda, y de cualquier forma, el cumplimiento de la obligación solo operará si se paga en la moneda pactada, salvo que las partes hayan establecido lo contrario, y ni siquiera se admite la intervención de los jueces en caso de que no se pueda cumplir con el pago según lo pactado.
El nuevo régimen de alquileres impulsado por el DNU destaca la importancia de la claridad en los contratos, centrándose en aspectos cruciales como el plazo del contrato, el precio y su modo de actualización, las responsabilidades en cuanto a reparaciones, la rescisión anticipada, entre otros. Estos aspectos deben ser detallados de manera precisa en los contratos para brindar certeza tanto a propietarios como inquilinos.
La derogación de la Ley de Alquileres, que anteriormente protegía a los inquilinos y establecía medidas regulatorias como atar los ajustes a un índice preestablecido, plantea riesgos de desregulación en los precios y podría afectar el principio de igualdad de las partes en las relaciones contractuales. La falta de estas medidas regulatorias podría conducir a situaciones desfavorables para los inquilinos, especialmente en un contexto de aceleración inflacionaria.
En resumen, es esencial abogar por una revisión más detenida de las implicancias del DNU 70/2023 en el sector de alquileres, considerando tanto sus aspectos legales como sus posibles consecuencias sociales y económicas. La protección de los derechos de inquilinos y propietarios debe ser una prioridad en cualquier reforma legislativa relacionada con el mercado de alquileres en Argentina.
Además, es crucial destacar que el proceso de renegociación de condiciones de contrato, previsto en situaciones específicas como ajustes salariales demorados, debe llevarse a cabo de manera documentada y con la firma de todas las partes involucradas. Este proceso puede traducirse en un aumento potencial de la oferta y brindar flexibilidad en situaciones económicas cambiantes.
La inconstitucionalidad del DNU 70/2023 se sostiene en la falta de excepcionalidad y transitoriedad de la medida, contraviniendo los principios establecidos en la Constitución Nacional y la interpretación de la Corte Suprema. La derogación de la Ley de Alquileres, en un contexto de crisis habitacional que afecta a aproximadamente 9 millones de inquilinos en el país, plantea desafíos significativos y puede conducir a una clara desregulación del precio, afectando el principio de igualdad de las partes en las relaciones contractuales.
En el marco del nuevo régimen de alquileres, se vuelve esencial la claridad en los contratos, enfocándose en aspectos fundamentales como el plazo del contrato, el precio y su modo de actualización, las responsabilidades en reparaciones, la rescisión anticipada, entre otros. Establecer reglas claras y estables es crucial para brindar certidumbre a propietarios e inquilinos durante toda la duración del pacto.
Nadie puede intervenir, lo pactado entre las partes es ley y ni siquiera los jueces pueden equilibrar la desigualdad entre propietario e inquilino.
En conclusión, la derogación de la Ley de Alquileres y la implementación del DNU 70/2023 plantean desafíos significativos para el sector de alquileres en Argentina. Es esencial abogar por una revisión más detenida de las implicancias legales y sociales de este decreto, con el objetivo de garantizar la protección de los derechos de todas las partes involucradas en los contratos de alquiler. La transparencia y la claridad en la redacción de los contratos son fundamentales para evitar conflictos y garantizar relaciones justas y equitativas en el mercado de alquileres.
Si bien ya existe un pronunciamiento judicial a favor de la inconstitucionalidad de lo establecido por el DNU en lo que respecta a la Ley de Alquileres (se trata de una acción de amparo de la Asociación Civil por un Hogar en Argentina para que se declare la inconstitucionalidad y nulidad absoluta del decreto en la ciudad de Buenos Aires), y de toda aquella normativa que derive o se dicte como consecuencia del mismo, lo esencial se funda en la falta de contenido respecto a la necesidad y urgencia planteada, que hace que, en respeto por el sistema republicano de gobierno, esta discusión debió y debe ser discutida en el Congreso Nacional.
