Para saber quiénes pueden vender una propiedad sujeta a sucesión, primero necesitamos saber ¿Quiénes pueden heredar según las leyes en nuestro país?
En el derecho sucesorio argentino, es fundamental comprender las categorías de herederos forzosos y herederos legítimos, así como el orden de prioridad que la ley establece para la distribución de los bienes del causante. Estas disposiciones están reguladas por el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina y tienen como objetivo proteger los derechos de ciertos familiares directos sobre la herencia.
Herederos Forzosos
Los herederos forzosos son aquellos que tienen derecho a una porción legítima de la herencia, conocida como "legítima". Esta porción no puede ser dispuesta libremente por el testador a través de un testamento, ya que está reservada para estos herederos. La legítima asegura que los familiares más cercanos del causante reciban una parte de la herencia, limitando la libertad del dueño de los bienes para disponer de sus bienes.
Los herederos forzosos incluyen:
Descendientes (hijos, nietos, bisnietos): Son los primeros en la línea de sucesión y tienen derecho a dos tercios de la herencia. Esto asegura que los hijos y demás descendientes directos reciban una parte sustancial del patrimonio del causante.
Ascendientes (padres, abuelos): En ausencia de descendientes, los ascendientes son los siguientes en la línea de sucesión y tienen derecho a un tercio de la herencia. Este derecho protege a los padres y abuelos del causante, asegurando su subsistencia.
Cónyuge: El cónyuge sobreviviente tiene derecho a una porción legítima de un cuarto de la herencia. Este derecho se mantiene independientemente de la existencia de descendientes o ascendientes, y el cónyuge puede heredar junto con ellos.
Herederos Legítimos
Además de los herederos forzosos, la ley argentina reconoce a otros herederos legítimos, quienes pueden heredar en ausencia de descendientes, ascendientes y cónyuge. Estos herederos legítimos incluyen:
Colaterales (hermanos, sobrinos, tíos): Si no hay descendientes, ascendientes ni cónyuge, los hermanos y demás colaterales hasta el cuarto grado de consanguinidad pueden heredar. La ley establece un orden de prioridad entre ellos, privilegiando a los más cercanos en parentesco.
Otros parientes: En ausencia de todos los anteriores, otros parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad pueden heredar. Esta categoría incluye a los sobrinos nietos, primos, y demás familiares lejanos.
Estado: En caso de que no existan herederos forzosos ni legítimos, los bienes del causante pasan al Estado. Esto asegura que los bienes no queden sin dueño y puedan ser utilizados en beneficio de la sociedad.
Orden de Prioridad
El Código Civil y Comercial de la Nación establece un orden de prioridad para la sucesión de bienes, que se debe respetar rigurosamente:
Descendientes (hijos, nietos, bisnietos)
Ascendientes (padres, abuelos)
Cónyuge: Puede heredar junto con descendientes y ascendientes, pero tiene preferencia sobre los colaterales.
Colaterales (hermanos, sobrinos, tíos)
Otros parientes: Parientes hasta el cuarto grado de consanguinidad.
Estado: Si no hay herederos, los bienes pasan al Estado.
La protección de los herederos forzosos y el reconocimiento de los herederos legítimos son pilares fundamentales del derecho sucesorio argentino. Estas disposiciones buscan equilibrar la voluntad del testador con la necesidad de proteger a los familiares más cercanos, asegurando una distribución justa y equitativa de los bienes del causante.
Una vez pronunciada la declaratoria de herederos, establecidos quienes son los herederos forzosos y legítimos, es posible solicitar la venta de la propiedad, sujeta a sucesión, pero implica seguir ciertos procedimientos legales para asegurar que la transacción sea válida y esté debidamente autorizada.
A continuación, se detallan los pasos y consideraciones necesarios para vender una propiedad en proceso de sucesión en Argentina:
Procedimientos para Vender una Propiedad Sujeta a Sucesión
1. Apertura del Proceso Sucesorio
Inicio de la Sucesión: Es necesario iniciar el trámite sucesorio ante el juzgado competente para que los herederos sean reconocidos legalmente.
Declaratoria de Herederos: luego el juez emitirá la declaratoria de herederos, documento que identifica a los herederos legales del causante.
2. Inventario y Valuación de Bienes
Inventario: Realizar un inventario de los bienes del causante, incluyendo la propiedad que se desea vender.
Valuación: Obtener una valuación oficial de la propiedad para conocer su valor de mercado.
3. Autorización Judicial para la Venta
Solicitud de Venta: Los herederos deben solicitar al juez autorización para vender la propiedad. Esta solicitud debe estar debidamente fundamentada y acompañada por la conformidad de todos los herederos. La venta pueden pedir todos los herederos o solo uno de ellos, pero si o si para proceder a la venta deben la conformidad de todos.
Notificación a los Herederos: Todos los herederos deben ser notificados de la solicitud de venta. Si alguno de los herederos es menor de edad o incapaz, se requiere la intervención de un tutor o curador.
4. Firma de la Escritura de Venta
Escritura Pública: Una vez obtenida la autorización judicial, se procede a la firma de la escritura pública de venta ante un escribano.
Consentimiento de los Herederos: Todos los herederos deben firmar la escritura de venta o, en su defecto, otorgar un poder especial a uno de los herederos o a un tercero para que los represente en la firma.
5. Distribución del Precio de Venta
Pago de Deudas y Gastos: El precio de venta debe utilizarse primero para pagar las deudas del causante y los gastos del proceso sucesorio.
Distribución entre Herederos: El saldo remanente se distribuye entre los herederos de acuerdo a sus respectivas cuotas hereditarias.
6. Registro de la Venta
Inscripción en el Registro de la Propiedad: La escritura de venta debe ser inscripta en el Registro de la Propiedad Inmueble para que el comprador pueda ser reconocido legalmente como el nuevo propietario.
Consideraciones Adicionales
Consenso entre Herederos: Es fundamental que haya consenso entre todos los herederos para proceder con la venta. Cualquier desacuerdo puede complicar el proceso y requerir resolución judicial.
Impuestos y Obligaciones Fiscales: Los herederos deben considerar las implicaciones fiscales de la venta, incluyendo el pago de impuestos sobre la ganancia de capital y otros tributos aplicables.
Asesoría Legal y Notarial: Contar con la asesoría correspondiente para asegurar que todos los procedimientos se realicen correctamente y conforme a la ley.
Conclusión
La venta de una propiedad sujeta a sucesión es un proceso que requiere seguir varios pasos legales para garantizar la validez de la transacción. Es esencial contar con el consentimiento de todos los herederos, obtener la autorización judicial correspondiente y cumplir con todas las formalidades legales. De esta manera, se asegura que la venta se realice de forma transparente y sin complicaciones futuras para el comprador y los herederos.
* Abogada egresada de la UNNE; especialista en derecho previsional, planificación patrimonial y sucesoria. Directora de Zarza y Asociados.
