Desde diciembre de 2023, con la entrada en vigencia del DNU 70/2023, los contratos de alquiler en la Argentina se rigen por las reglas del Código Civil y Comercial sin las limitaciones que imponía la Ley 27.551 de Alquileres, derogada por ese mismo decreto. Las partes pueden pactar libremente plazo, moneda, índice de actualización y periodicidad del ajuste. En la práctica, los contratos suelen pactarse a un año, mediante la modalidad de comodatos, en pesos, con ajustes trimestrales o cuatrimestrales por IPC, aunque también existen contratos en dólares y modalidades atadas al ICL o a UVA.
A más de dos años de la desregulación, los datos muestran un mercado ampliado en oferta pero con precios que superan ampliamente la evolución salarial. Según relevamientos privados, el alquiler de un dos ambientes promedio supera los 800 dólares mensuales y el 70% de los inquilinos del país acumula algún tipo de deuda referido al inmueble alquilado. A esto se suma el dictamen, obtenido el 20 de mayo de 2026 en el Senado, del proyecto de "Inviolabilidad de la Propiedad Privada" impulsado por el Ministerio de Desregulación, que se debatirá en el recinto el 28 de mayo y prevé procedimientos más expeditivos para los desalojos.
Una negociación entre desiguales
La normativa vigente parte del supuesto de que propietario e inquilino son partes que contratan en pie de igualdad. La realidad cotidiana muestra otra cosa. Mientras el propietario dispone de un activo que puede ofrecer cuando quiera y a quien quiera, el inquilino tiene una necesidad inmediata —contar con un techo— que rara vez le permite negociar condiciones.
Esa asimetría se traduce en exigencias estandarizadas: garantía propietaria (cada vez más difícil de conseguir), seguro de caución como alternativa onerosa, recibos de sueldo por entre dos y tres veces el valor del alquiler, depósito de un mes, comisión inmobiliaria, pero todavía cobrada irregularmente—, primer mes adelantado y, en muchos casos, cláusulas de ajuste que el locatario debe aceptar tal como vienen redactadas. La Constitución Nacional, en el último párrafo de su artículo 14 bis, obliga al Estado a garantizar "el acceso a una vivienda digna". Esa cláusula vuelve a ser, hoy, una asignatura pendiente.
¿Qué herramientas tiene el inquilino?
Aun en este escenario, existen normas protectoras y vías concretas de reclamo que conviene conocer:
• Cláusulas abusivas. El artículo 37 de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor y los artículos 1117 a 1122 del Código Civil y Comercial establecen que las cláusulas abusivas se tienen por no convenidas. Son típicamente abusivas las que renuncian a derechos legales del locatario, las penalidades desproporcionadas, los cobros no pactados, las que imponen al inquilino reparaciones estructurales que corresponden al locador y las que invierten la carga de la prueba en su perjuicio.
• Conservación del inmueble. El artículo 1201 del Código Civil y Comercial obliga al locador a conservar el inmueble en estado de servir al uso convenido y a efectuar las reparaciones que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en culpa propia o de sus dependientes, en hechos de terceros o caso fortuito. Si la reparación interrumpe el uso del inmueble, el locatario puede reclamar la reducción proporcional del canon o, según la gravedad, la resolución del contrato. El locatario debe notificar el reclamo de modo fehaciente (carta documento, telegrama o medio electrónico equivalente).
¿Dónde reclamar?
La primera regla práctica es documentar todo. Las comunicaciones con el propietario o la inmobiliaria conviene hacerlas por medio fehaciente —carta documento, telegrama, o al menos por escrito con constancia— y conservar comprobantes de pago, fotos del inmueble al ingresar y al egresar, y copia del contrato firmado.
Si el contrato fue intermediado por una inmobiliaria, la Dirección de Defensa del Consumidor (nacional o provincial) es competente para recibir denuncias por incumplimientos: mal estado del inmueble, fallas de artefactos, cobros indebidos, cláusulas abusivas, comisiones cobradas irregularmente. En cambio, los conflictos entre particulares —propietario e inquilino sin intermediación inmobiliaria— quedan fuera de la órbita de Defensa del Consumidor y deben resolverse por vía civil, con instancia de mediación previa obligatoria.
También existen organismos específicos. En CABA, la Defensoría del Pueblo cuenta con un Programa de Atención de Inquilinos que asesora gratuitamente. Organizaciones como Inquilinos Agrupados ofrecen orientación legal en todo el país. En las provincias funcionan defensorías locales y asociaciones de inquilinos con asesoramiento jurídico. Antes de firmar cualquier contrato —y especialmente antes de renovarlo— consultar a alguno de estos organismos puede evitar aceptar cláusulas que después serán muy difíciles de revertir.
La situación legal del inquilino en la Argentina de 2026 es compleja, pero no es de indefensión total. Conocer los derechos vigentes, documentar cada paso y acudir a tiempo a los canales de reclamo son, hoy, las herramientas concretas para equilibrar, al menos parcialmente, una balanza que el mercado, por sí solo, no equilibra.
La Constitución que rige en este país, mal que les pese a quienes quisieran reducirla al artículo 17 sobre el derecho de propiedad y su inviolabilidad, dice que el Estado debe garantizar el acceso a la vivienda digna. Esa cláusula no es una formalidad, es una obligación puesta en cabeza del Estado, plasmada en la Carta Magna por argentinos que entendían que el trabajo y el techo van juntos. Esa promesa hoy está siendo pisoteada, mes a mes, por cada aumento trimestral que no se puede negociar, por cada garantía propietaria que no se puede conseguir, entre otros requisitos generalmente imposible de cumplir.
Recordarles a quienes nos gobiernan que existe esa obligación —y exigirles que la cumplan— no es una pretensión exagerada. Es lo mínimo. Es, también, el primer paso para que algún día los hijos de quienes hoy alquilan no nazcan, como muchos ciudadanos, condenados a ser inquilinos de por vida.
El acceso a la vivienda es un derecho humano fundamental y el Estado debe promover políticas publicas tendientes a que los habitantes de este país puedan acceder a ella, mediante mejores condiciones para obtener un crédito para la compra o intermediando en la desequilibrada mesa de negociación entre el propietario y el que necesita un techo para vivir.-
