El pueblo y los alquileres

Se avecinan la reforma a la ley de alquileres y es una ocasión válida para analizar declaraciones del diputado sanjuanino José Luis Gioja (Frente de Todos), quien sostiene que, como representante del pueblo, su deber es defender los derechos de los inquilinos, a quienes considera los más perjudicados por un régimen que no esté estrictamente regulado en forma obligatoria.

Dos son las consideraciones que saltan a la vista. La primera es que el “pueblo” al cual el diputado representa no está formado solo por inquilinos, sino por propietarios e inquilinos. O, más bien, teniendo en cuenta el tema de que se trata, por locadores y locatarios, además de contemplar el superior interés de la Nación, que implica paliar el grave déficit de viviendas que padece el país.

La segunda es que sorprende la falta de conocimientos históricos sobre lo que ha ocurrido en esta materia en el país. El congelamiento de los precios de los alquileres, dispuesto en un pasado no tan remoto, condujo a la paralización de la construcción de viviendas con fines de alquiler y a la consecuente retracción de la oferta, lo cual derivó en que los nuevos aspirantes a inquilinos no tuvieran inmuebles para arrendar a ningún precio. Cuando se liberó el mercado, permitiendo a locatarios y locadores acordar el precio de sus contratos, se retomó la construcción de inmuebles y aumentó la oferta de viviendas.

Dejando de lado algunos vaivenes en la materia, las últimas modificaciones al régimen impusieron un plazo mínimo de tres años para los contratos de locación, un ajuste del precio en forma anual por un índice preestablecido y cambios en el sistema de garantías que desalentaron la oferta de viviendas en alquiler.

Como no podía ser de otra manera, la ley funcionó como un salvavidas de plomo para los inquilinos, pues la consecuencia fue la retracción de la oferta y la suba de los precios a valores extraordinarios, producto del intento de los locadores de cubrirse frente a la imposibilidad de ajustar los precios durante todo un año en un contexto de elevadísima inflación. 

Las propuestas de solución gubernamentales, una vez más, rozaron el ridículo: se llegó a proponer un gravamen especial sobre los inmuebles desocupados.

Negar la evidencia es un defecto lógico en el cual el Gobierno suele caer recurrentemente. El problema es la inflación. Negarlo es una necedad. Taparlo, prohibiendo indexar, también. ¿Qué propietario querría alquilar un inmueble con el precio fijo durante un año cuando la inflación estimada para el actual período, por ejemplo, ronda el 80 por ciento? Para peor, el índice al que lo obliga la ley difícilmente refleje la realidad.

La pérdida económica es enorme, por lo que la renuencia de los locadores a comprometerse es más que comprensible. Por otra parte, la curva inflacionaria es creciente, por lo que el plazo de tres años, con ajuste anual, constituye un despojo, una expropiación de la renta real. De allí el pedido de un plazo de dos años con ajustes trimestrales que permitan recomponer el valor que se recibe.

Recientemente, el bloque oficialista de la Cámara de Diputados emitió un dictamen de mayoría que insiste en algunos de estos gruesos errores, ya que propone mantener la defectuosa norma sancionada en 2020, es decir, establece que el plazo de los contratos sea de tres años, al tiempo que dispone que la actualización de los valores sea anual con el tope que fija el Índice de Contratos de Locación (ICL), una fórmula que elabora el Banco Central, que contempla en partes iguales la variación de la inflación y los salarios.

En su dictamen de minoría, el bloque opositor de Juntos por el Cambio y el interbloque Federal propician que el precio del alquiler sea fijado como valor único por períodos mensuales sobre los cuales podrían realizarse ajustes con la periodicidad que acuerden las partes, además de eximir del pago del impuesto a los bienes personales a los propietarios que declaren los contratos de alquiler ante la Afip, entre otras medidas.

Es imprescindible darse cuenta de que la desmedida intervención del Estado solo contribuye a paralizar el mercado y que el exceso de protección perjudica a quien se quiere beneficiar. En segundo lugar, que la Justicia requiere equilibrio. Finalmente, que no se puede cerrar los ojos a la realidad, por triste y dura que esta sea.